Usucapião de Imóvel com Área Menor em Terreno com IPTU de Área Maior: Como Conseguir a Regularização

A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade prevista no Código Civil Brasileiro, que permite a um possuidor de boa-fé se tornar o legítimo proprietário de um imóvel após ocupar o bem por um tempo determinado. Em muitas situações, essa aquisição pode envolver áreas em que o IPTU está registrado para um terreno maior, mas a posse real do imóvel é de uma área menor. Esse cenário gera uma série de questões, especialmente no que diz respeito à regularização do IPTU e à forma como a dívida de tributos é tratada.

Neste artigo, abordaremos o passo a passo para a usucapião de uma área menor, dentro de um terreno maior, incluindo a regularização do IPTU, a questão das dívidas tributárias e a ordem correta dos procedimentos, sempre com base na legislação e na jurisprudência brasileira.

1. O Que é o Usucapião?

A usucapião é um instituto jurídico previsto no Código Civil, nos artigos 1.238 a 1.244, que garante a aquisição da propriedade após a posse prolongada e pacífica de um imóvel, sem que o proprietário original tenha contestado essa posse. A posse deve ser mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono. Para a usucapião, é necessário cumprir requisitos como o tempo de posse (que varia de 5 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião), além de não haver oposição por parte do antigo proprietário.

Requisitos para o Usucapião:

• Posse contínua e mansa: A pessoa deve ocupar o imóvel por um tempo determinado, sem interrupções ou contestação.

• Posse com ânimo de dono: O possuidor deve tratar o imóvel como se fosse seu, com o objetivo de ser reconhecido como proprietário.

• Prazo: A quantidade de anos necessários para a usucapião pode variar de 5 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião (ordinário, extraordinário, especial urbano ou rural).

2. A Questão do IPTU com Área Maior e a Regularização

Em muitos casos, o imóvel está registrado no IPTU como sendo de uma área maior, mas o possuidor efetivamente ocupa apenas uma parte desse terreno. Isso pode ocorrer quando há construções divididas entre várias pessoas ou quando a posse real não corresponde exatamente à área registrada no cadastro tributário. Regularizar a área para refletir a posse efetiva é um passo essencial, mas há um processo correto a ser seguido.

Primeiro: Ação Judicial de Usucapião

O primeiro passo é entrar com a ação judicial de usucapião. A regularização do IPTU deve ocorrer após o reconhecimento judicial da posse. A ação de usucapião é a que dará ao possuidor o direito de ser reconhecido como proprietário legítimo da área ocupada, mesmo que o IPTU registre uma área maior.

O procedimento envolve a propositura de uma ação judicial, onde será necessária a comprovação de que a área em questão foi ocupada de forma contínua e sem contestação, pelo período mínimo exigido pela legislação. Somente com a sentença judicial favorável, que reconhece o direito de propriedade do possuidor, é que será possível dar andamento à regularização do IPTU.

Após o Usucapião: Regularização do IPTU

Uma vez que a sentença judicial de usucapião tenha sido proferida, o próximo passo é a atualização do IPTU. A Prefeitura local deverá ser notificada para alterar o registro do imóvel, refletindo a área efetivamente ocupada e não a área maior registrada inicialmente.

3. O IPTU com Dívidas de Anos Anteriores: O Que Acontece?

Em muitos casos, a área maior registrada no IPTU pode ter dívidas acumuladas de muitos anos, especialmente se o imóvel nunca foi regularizado ou o pagamento do imposto foi negligenciado. A questão que surge é: quando o IPTU da área menor é aberto, a dívida de anos anteriores referente à área maior é transferida para o novo cadastro?

De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), o art. 138 estabelece que a dívida de IPTU não será transferida para o novo imóvel caso a área original, com a qual a dívida estava vinculada, seja desmembrada. O art. 138, §2º do CTN ainda menciona que, no caso de desmembramento de imóvel, a dívida não acompanha a nova área que foi desmembrada, ou seja, não será transferida para a área menor.

A Lei e a Prática do Desmembramento do IPTU

Esse desmembramento do IPTU implica que a dívida acumulada de muitos anos relacionada à área maior não será incluída no novo cadastro da área menor. No entanto, a regularização do imóvel e o novo cadastro junto à Prefeitura somente ocorrerão após o reconhecimento da posse do imóvel via usucapião. Ou seja, o possuidor da área menor terá direito a não assumir a dívida anterior após a regularização do IPTU, mas somente depois de obter a sentença judicial de usucapião.

4. Jurisprudência e Casos Práticos

Existem diversos julgados que ilustram como a justiça brasileira tem tratado situações em que há uma diferença entre a área registrada no IPTU e a área efetivamente ocupada.

Em um reconhecimento de usucapião, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp 1.493.147/SP (2015), decidiu que a área efetivamente ocupada deveria ser o critério para a aquisição da propriedade, e não a área registrada no IPTU. Nesse julgamento, o STJ reafirmou que a divisão do terreno e o reconhecimento da posse devem prevalecer sobre o que está registrado administrativamente, caso a posse seja contínua e sem contestação.

Já o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), na Apelação nº 1003913-90.2016.8.26.0100 (2017), abordou um caso semelhante, reconhecendo o direito de usucapião de uma área menor dentro de um terreno maior. O tribunal também concluiu que, após a usucapião, a dívida de IPTU relacionada à área maior não poderia ser cobrada sobre a área menor, uma vez que a dívida estava vinculada ao imóvel original, que seria desmembrado.

5. Considerações Finais

O processo de usucapião de uma área menor dentro de um terreno com IPTU de área maior envolve diversos passos jurídicos, sendo essencial a ação judicial de usucapião para o reconhecimento da posse e a aquisição da propriedade. Após essa sentença judicial favorável, o possuidor pode solicitar a regularização do IPTU, corrigindo o cadastro do imóvel para refletir a área efetivamente utilizada, sem que a dívida acumulada sobre a área maior seja transferida.

É importante destacar que o Código Tributário Nacional (CTN) e a jurisprudência garantem que, no caso de desmembramento do terreno, a dívida referente à área maior não será transferida para a área menor, o que traz uma proteção ao possuidor da área ocupada.

Esse processo, embora simples em sua concepção, exige uma atenção cuidadosa a detalhes legais e judiciais para garantir que a regularização do imóvel seja feita de forma correta e segura. Por isso, é sempre recomendável contar com a orientação de um advogado especializado, que possa auxiliar em todo.

Este artigo foi escrito por Luana M. Arakaki, OAB SP 521.085, sócia do escritório Arakaki & Gargamala Advogados Associados.

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